国投泰康信托与外贸信托的住宅类和仓储类不动产信托——“双首单”在京落地，具有重大意义。解决了不动产信托长期存在的财产确权难题，推动信托从融资工具向服务民生的普惠载体转型。一方面盘活了巨量的不动产存量资产，另一方面也促进不动产信托在家族财富管理领域发挥更大作用。针对这个话题，《家族办公室》采访了德谕泽律师事务所合伙人、律师李祎女士。
近日，“双首单”不动产信托财产登记正式落地，引发行业高度关注。
国投泰康信托和外贸信托分别在北京市通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记，分别实现了住宅类不动产信托和仓储类不动产信托“零的突破”。
2024年12月，北京金融监管局联合北京市规划自然资源委员会出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，为不动产信托的发展提供了制度保障。
而此次“双首单”落地，标志着北京不动产信托财产登记试点取得实质性突破，彰显信托业服务实体经济和民生的社会价值，也为全国逐步推进不动产信托财产登记提供“可复制样本”。
“双首单”长什么样？
北京通州的这单不动产信托财产登记案例是一个特殊需要信托，委托人是70岁的通州居民田女士，受益人是委托人40岁的自闭症孩子。受托人是国投泰康信托公司，信托财产是田女士自住的一处通州区房产。
这单信托目的是用该房产为受益人提供居住场所，用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。北京市道可特律师事务所担任信托监察人，依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。该信托的设立将百万元起的房产纳入信托保护，为自闭症患者的终身照护提供了稳定的防范侵占的经济来源。
德谕泽律师事务所合伙人、律师李祎女士在接受《家族办公室》采访时介绍，田女士是一家为自闭症儿童及其家庭提供服务的民办机构——星星雨的创办人。田女士未来可以决定在什么时间把房子卖掉，将所得资金用于其孩子的日常生活支出和照护费用。
委托人田女士为什么选择出售房产而不是出租的方式？这是出于风险管理的考虑。如果出租，租金收缴能不能到位无法保证。而且房子出租是不动产运营的范畴，需要跟租客打交道，信托公司未必有足够的精力和专业性去做这件事。
其实，早在本单特殊需要信托的设立初期，道可特律师事务所作为信托监察人，便委派周冰冰律师为该家庭设立的特殊需要信托中的“不动产信托财产”设立信托架构，用信托的方式解决田女士最大的担忧，即“如果我们以后不在了，孩子怎么办的问题。”
李祎告诉《家族办公室》：“这单信托的指令人，是委托人自己指定的。委托人今后会选择托养机构，日常的资金支出由指令人来操作和认可。如果是比较重大的资金支出，就需要监察人的介入。而信托公司作为受托人，要定期的向各方面去汇报，包括监察人、委托人，以及指令人，要定期汇报信托的财产还有多少，怎么使用。”
另一单“外贸信托-吉量10号”则是全国首单仓储类不动产服务信托。该项目委托人是典型的“422家庭”——四位老人、夫妻双独、两名子女，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意识到生命无常与养老规划的紧迫性。
于是，委托人将房产纳入信托架构，通过“不动产+慈善+养老+传承”四位一体服务模式，在两方面进行创新：
一是权属界定更清晰规范，第三方可通过登记信息一目了然地知晓财产状态；二是满足委托人更多元需求，根据委托人意愿，“吉量10号”项目将50%的收益定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育，这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命。
为什么说意义重大？
李祎律师认为，“双首单”的意义重大，对于整个不动产财产登记来讲，都是制度上的创新。不动产信托财产登记开拓出了一条路，以后的案例会覆盖这个案例，而这个案例填补了空白。随着案例的逐渐积累，才能让制度完善，任何制度不是凭空设想出来的，需要不断的尝试，以及经验的积累。
“双首单”突破性地解决了两个问题：一是在不动产权证书附记栏中标注不动产信托产品名称，通过这种方式在法律上明确了该房产是信托财产，财产的物权登记主体是该信托计划。
二是无需现金交易，通过房产转让方式完成产权过户。买卖双方前往税务机关依法缴纳契税，取得完税凭证后，即可持该凭证及相关材料向不动产登记中心申请办理转移登记，大幅度降低了信托设立的资金成本和时间成本。
李祎告诉《家族办公室》：虽然从信托公司的角度来讲，底层资产都是不动产。但“双首单”和传统意义上为房产企业融资的通道业务以及REITs模式，性质上完全不一样。包括市面上看到比较多的以房养老案例，都是拿不动产这种底层资产去经营，产生的持续现金流。作为一种投资模式，客户会关注收益怎么样，能得到多少经济回报。以前是按信托的通道业务，来审视信托的结构，以及交易各方的权利义务，而如今落地的这两单信托项目，则完全不是交易的思路。
不动产信托财产登记落地，解决了不动产信托长期存在的财产确权难题，推动信托从融资工具向服务民生的普惠载体转型，也强化了信托回归本源的能力。今后，通过风险隔离和专业化管理，信托公司可围绕养老、公益、传承等需求，提供定制化服务，摆脱对传统融资业务的依赖。
此外，不动产信托财产登记的突破，还将激活万亿级的不动产市场。中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭的核心资产，在以前很多是缺乏流动性的，而未来可以进一步盘活。
“以前不动产流入市场的方式只是交易买卖，其实没有很好的利用起来，如果用于养老信托、特需信托，或者作为家庭财富传承的底层资产，就能够解决很多家庭的后顾之忧。这会让老百姓更有安全感，更有信心去消费，对于国家扩大内需、提振消费的宏观经济政策目标有很大助益，特别是在外部市场面临巨大不确定性的当下。”李祎说。
当然，不动产信托业务短期内还面临一些障碍，出现爆发式增长尚有难度，但毫无疑问，信托财产登记制度的完善，对未来十年的家庭财富管理行业将有极其深远的意义。
“双首单”不动产信托财产登记的落地是一次重要的制度突破，为行业探明了发展的法律和实践路径。这一突破为不动产信托业务奠定了发展的基础，也为信托服务在家庭财富管理和企业资产运营中挖掘新价值提供了实际可能。随着试点政策的推进和市场的发展，不动产信托必将在家族财富管理领域发挥更大的作用，为家族财富的永续传承保驾护航。
